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疫情下房地产企业面临的衍生风险及战"疫"策略

2020-03-16 10:05:32 来源:风控网 浏览:129
内容提要:疫情下房地产企业面临的衍生风险及战"疫"策略

疫情对房地产行业的冲击
受疫情影响,全国多地土地拍卖暂缓、建筑工地停工、线下售楼处关闭。根据克而瑞2020年3月初发布的地产百强业绩数据显示,2020年1-2月累计销售业绩规模较上年同期降低近23.8%;2月中旬克而瑞监测数据显示春节后一周(1月31日-2月6日)88城市成交面积同比上年春节后一周暴跌95%,克而瑞监测数据显示2月全国300城土地成交规模同比下降34%,预计一季度房地产开发投资、销售、开工及竣工均受到一定程度影响,2020年一季度小阳春可能难及预期。

本篇将从风险管控角度,聚焦疫情下房企可能面临的衍生风险,并从“短期:快速业务重建”“中期:加强业务精细化管控”、“后疫情的转型升级思考” 三个方面进行分析,希望给房企在疫情下重建、提升及未来转型升级带来启示。

 

疫情下房地产行业面临的衍生风险

根据我们在房企风险管控领域的经验及近期与部分百强房企的探讨,以下是房地产企业疫情下主要领域衍生风险部分列举。尽管风险场景及影响程度可能会根据各企业情况不同而有所区别,但总体而言均具有相当的典型性和普遍性,值得引起企业的关注。

编号
风险领域
主要风险场景
1
资金管理
•  疫情期间,销售及回款放缓,工程项目中断、紧急融资成本增加等一系列因素将影响资金周转及资金成本,对企业资金流动性带来新挑战;
•  若疫情持续时间超预期,短期偿债规模上升、行业资金压力加大,融资渠道受限,中小房企可能会发生资金链断裂甚至破产;
2
拿地及投资管理
•  短期土地供应减少,资金回笼慢、资金流紧张等可能导致放缓企业投资拿地节奏、影响投资目标及及收益率达成;
•  项目工期延长亦会影响投资回收期,影响项目收益;

3
工程进度,质量安全及成本管控
•  疫情期间工程现场停工、重要原材料供应中断导致,人员复工等因素都将对工程进度及交付带来挑战;
•  复工后因抢工期可能会增加工程的质量、安全、违规(无证施工或违规施工等)风险;
•  停工补偿、材料及人工短缺导致的成本增加等均对项目成本造成影响,成本管控面临新挑战。
•  复工后为抢工期,可能会由于引发操作变形,甚至增加舞弊隐患;
4
营销及回款管理
•  疫情期间线下营销暂缓可能会对房企销售及回款造成影响;
•  疫情可能对部分购房者收入造成很大影响,进而增大购房违约或无法偿还贷款风险,严重可能影响企业回款,并影响企业现金流;
5
信息系统建设匹配与网络安全风险
•  房地产行业信息化、智能化建设相对进程较晚,疫情期间信息化需求的集中应对,可能无法满足业务需求的情况;
•  线下交易的萎缩和暂缓,商业运营线上交易的加速推动、智慧零售等非接触交易模式,可能衍生出线上交易安全及信息安全风险;
•  抗疫情对房地产公司基于数据的应用分析提出新要求,因此还需要更加关注大数据建设相关风险。

聚焦疫情所带来的衍生风险,我们从以下“短期:快速业务重建”“中期:加强业务精细化管控”、“后疫情的转型升级思考”等维度,结合管控案例分享,希望对企业如何在疫情中尽快恢复业务,优化管控,化解风险,以及把握后疫情时期的业务发展机遇给予一定的启发。

01

短期:快速业务重建

面对被疫情影响甚至中断的重要业务,房企应全面梳理疫情下房企面临的衍生风险及受疫情影响严重甚至被中断的业务场景,对疫情下衍生的风险及被影响甚至中断的重要业务场景进行全面排查与识别,建立应急方案, 使疫情对业务的中断及负面影响降到最低。

02

中期:加强业务精细化管控

本次疫情所带来的风险,将会在一定时间内持续对企业业务经营带来影响,且可能暴露了日常经营中的薄弱环节。企业应在快速重建基础上,梳理疫情对各业务环境的影响,进一步加强各领域精细化管控。

基于以上地产开发各运营领域受疫情影响程度全景图,以下我们列举了部分重要业务领域的管控提升建议:

■ 资金管理领域,聚焦资金计划盘点,动态监控资金流动性:分析疫情对现金流和资金流动性影响,重新梳理资金配置计划,实施现金流监控、回款管理及成本管控等手段,如有必要积极拓展融资渠道,通过“开源节流”缓解资金压力,保证现金流安全。

■ 工程管理领域,盘点疫情对项目进度、质量安全及成本影响,强化工程联动管理应对措施。可以考虑以下措施:

■ 投资管理领域,持续强化投资各阶段管控水平:提高交易前尽职调查能力、建立投资收益动态跟踪机制,组织投后评价回顾总结投资经验,提升企业投资管控能力。

■ 营销管理领域,持续推进线上线下及线下营销整合升级:短期内,拓展线上营销推广渠道,通过线上促销及线上营销方式实现客户引流,以实现疫情结束后可线上蓄客转化为成交客户。中长期角度,推动线上营销的技术升级与革新,在实现精准高效拓客的同时,关注信息安全风险防范。此外,加强内部审计监督防范营销舞弊风险。

03

后疫情时期的转型升级思考

尽管疫情在短期内对地产企业带来一定的冲击和调整,但从长远看却有可能进一步助推企业在产品和科技方面加快其智能化升级转型,并对整个产业链的布局产生深远的影响,企业应当在未来的发展战略上及早作出研判和布局。我们观察到市场上主要有以下方面转型方向:

■ 产品升级:多家地产企业在本次疫情期对客户需求进行调查和研究,结果显示,在经历“宅家抗疫”之后,消费者将更加关注产品的绿色、健康、科技元素。房企应及时发掘消费者的需求变化,提升产品竞争力。挖掘客户对于绿色健康、安全舒适、智能化等方面的产品需求,优化产品结构及功能设计,更新产品线及相关配置,完善产品结构及功能升级,提升产品竞争力。

■ 品牌升级:疫情期间使众多房企重新审视及提升社区配套服务的产品增值能力。疫情防控期间,社区管理的应急事件响应及处理能力、社区安全保障管理、上述AI智能化疫情防控手段的应用,“最后一公里”的物业服务价值体现,进一步影响客户对产品品牌的认可度和忠诚度,从而进一步影响潜在购房者的购房决策。

■ 技术升级:规模性房企普遍辐射城市广、项目数量多、业务端口系统繁杂、数据体量大且多样。本次疫情的突发,也是对企业数字化基础的一次大考验,加速了企业数字化建设进程。我们建议企业未来可进一步考虑大数据、人工智能、物联网等技术在运营及管控中的应用,包括建设及普及智慧工地及智慧社区,如利用数字化工地管控平台,搭建“智能施工人员管理”、“智能设备监控”、“智能环境监测”、“智能监理”等智慧工地业务场景,实现更安全、高效、精细化工程管理;深化科技在社区的应用,为业主提供绿色、安全、高效的智能化物业服务。

■ 组织及人才配套升级:根据大数据统计,房地产企业近两年随着项目增长率日趋平稳,大多企业也开始实行“组织调整,人才优化”政策,对岗位编制、组织架构进行重新审视,提升人均效能。本次疫情的发生,更加暴露了组织架构中冗余臃肿的部分,随着房地产行业跨界发展(互联网+)、产品趋势变化(智慧家居、智慧社区等),房企对复合型、专业型人才的需求暴增,而行业复合型人才结构性稀缺,组织结构及人才梯队的配套培养与升级,亦是未来的主要趋势之一。

短期内,房地产企业无疑将面临重重挑战,但危机中往往潜藏着机遇,企业在应对危机的同时将重新审视和提升抗风险能力,并有机会从中进一步探索企业未来的发展方向。我们预期,本次危机将进一步加速地产行业洗牌,推动科技赋能行业转型升级。深谋远虑的企业应抓住机遇,因势利导、趁势而上推动运营管理能力升级和科技技术升级,为企业实现长期高质量增长夯实基础。我们相信,随着疫情得到控制楼市将回归平稳运行态势,而成功战“疫”的企业也将更加稳健与优质。

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