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千亿房企“奥园集团”遭做空之谜, “明股实债”究竟是真是假?

2020-03-18 08:52:22 来源:风控网 浏览:148
内容提要:3月3日,一份 “中国奥园做空报告”发布在网络上。该报告质疑中国奥园通过“明股实债”的方式,违规将数百亿借款通过信托和旗下基金公司进行自融,注入到子公司的非控股股东权益中,并虚报少数股东利润。3月5日,中国奥园发布回应,但这份回应不仅没能完全澄清问题,反而激起了“越描越黑”的讨论……

 

明股实债、虚报利润、涉及自融
中国奥园遭遇匿名做空

根据亿翰智库的统计,自上市以来中国奥园通过收并购+三旧改造拿地的占比,已经达到70%,算是这门道里的“资深玩家”了。这成功地让奥园的土地储备在逐年上升的情况下,成本却依然保持低位。

在2019年5家新进的千亿房企中,中国奥园行业排名从2018年的38名前进至2019年的27名,一步跨入行业TOP30;业绩同比涨幅超过40%,远超其他几位新秀。而如果从操盘金额来看,奥园还能进一步排到行业第25名,是5家千亿新秀里唯一一家权益金额也突破千亿的。

但与同行业中许多高成长、高杠杆的公司不同,奥园的净负债率保持稳定。财报显示,2016年至2019年上半年,其净负债率为50.7%、51.0%、58.9%、64.2%。对于处于快速扩张期的房企来说,保持低负债率着实不易。2019年上半年,同期中南建设的净负债率达到185.6%,融信中国也超过100%。

3月3日,一名自称“一个有良知的地产人”,发布了一份中国奥园的做空报告。

该做空报告指出,2015年-2019年,中国奥园在实现合约销售额从150亿增长到1180亿元的同时,净负债率却一直稳定于50%-65%,远低于其它高速扩张中的内房股,这是因为非控股股东权益和利润出了问题。

报告提供数据显示,2016年-2019年上半年,非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、62.1%,非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%以及18.9%。

做空报告认为,中国奥园的非控股股东方在过去两年投入了近两百亿资金,贡献了中国奥园超过60%的净资产,根据管理层的公开指引却只贡献了15%左右的权益销售,分享着不到 20%的报表利润,其差距之大有如“天方夜谭”。过去三年半里,奥园非控股股东以3.4%的平均投资回报率在同行业中垫底,同时和母公司股东超过20%的投资回报率形成明显差距,这并不是正常的收入结转或者项目投资所能解释的。

   基于上述判断,报告认为,奥园通过“明股实债”的方式进行了表外融资,且隐瞒了支付给非控股股东的利息费用,导致净负债率偏低以及净利润虚高。按照其逻辑,报告得出结论是,少数股东回报率至少约为 10%-12%,在年净利润不变的情况下,重新估算中国奥园的归母净利润,推算出过去数年间归母净利润至少有30%-70%是虚增而来,三年半的时间里总计虚增利润超过30 亿元。

此外,报告还质疑中国奥园涉及“自融”。报告中称,中国奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。

报告中提的供数据显示,目前中国奥园财富在运营产品规模超过120亿人民币。自2017年四季度以来,由中国奥园财富的融资产品有三十四个,全部带有固定收益的属性,累计融资额超过130亿人民币,其中不少投资于中国奥园自身的地产开发项目。另外,珠海鼎盛作为私募管理人,之前发行过多期私募股权投资基金,其中大多直接和中国奥园相关。

做空报告发布当日,中国奥园股价下跌2.43%。

 

中国奥园公告否认做空报道
反被质疑“越描越黑”?


3月5日晚,中国奥园发布澄清公告。

中国奥园表示做空报告所引用的合同销售数据为合同签约含税金额,而集团的综合财务报表上物业开发结转收入数据为不含税净销售额,两者存在差异,且所有合同销售均有实质的回款。

此外,中国奥园表示其旗下私募股权机构运营合规,所发行固定收益类产品均已列入项目公司债务,包含在公司有息债务余额内,并非非控股权益。

对于“自融”问题,中国奥园驳斥称,奥园基金发行的所有股权类基金产品均按照要求在银行托管、在中国证券投资基金业协会备案,其中部分项目涉及关联交易,该部分项目均已向中国证券投资基金业协会和投资人充分披露。其中,部分产品涉及奥园旗下项目,该等交易事项均已向各方披露,所有产品均为无固定回报股权类产品。

但对于是否存在做空报告中提到的“明股实债”核心问题,中国奥园没有做出明确答复。而是将其归纳为“非控股权益”,并表示其在项目层面引入非控股股东(一般为原项目的股东),2019年及未来两年随着交付的高峰,非控股股东的收益体现将更明显。

中国奥园进一步表示,其地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年,因此在综合损益及其他全面收益表与综合财务状况表中对非控股权益的体现存在时间差,随着项目的结转,非控股股东的分配利润将按相关项目的交付时间表逐渐体现出来。

对此,微信公众号新财報新发文表示:

中国奥园的少数股东权益在2017年就已经大幅上升至百亿以上,按照两到三年的时间周期,目前这些少数股东该分配到的利润应该开始体现。而实际上的财务数据并非如此。

另一方面,近年来中国奥园的归母利润大幅上升,应分配少数股东的利润却持续偏低。让人觉得中国奥园全资开发的楼盘能快速获得利润,而有少数股东参与的项目就结转缓慢,于逻辑上不能让人信服。

中国奥园的回应让“明股实债”问题有点越描越黑。

这一质疑也反映在了中国奥园的股价上,3月4日,中国奥园股价翻红。3月5日,下跌1.05%;今日,继续下跌2.64%。

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