房企海外高息举债对赌人民币升值

　　内地楼市调控收紧，房企加快了海外融资的步伐。调控新政出台当月，便有7家房企进行了超过百亿港元的海外融资。而随着调控进一步深入，A股上市房企千亿融资计划搁浅，房企内地资金通道基本关闭，房企借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，频频进行海外融资。据本报记者不完全统计，年内房企海外融资总额已达近千亿港元，远超过去3年房企年均融资金额。

　　由于人民币升值预期强烈，很多房企寄望海外融资高息成本得以稀释，在当前中美胶着人民币升值、楼市调控深入持续的背景下，这不啻为一场豪赌。

　　年内海外融资近千亿

　　9月28日，央企地产商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元、于2015年到期的长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元，预计净收益5.91亿美元，这是方兴2010年以来的第一次融资。

　　中国指数研究院9月27日发布的报告指出，房地产企业获取贷款难度加大，再融资全面收紧，房企开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式受到广泛应用。

　　据商务部统计，2010年1-7月，利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%。自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并迅速增长。仅6月利用外资的资金额就达80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　一些在港上市的开发商通过发债筹集大量资金。统计显示，龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划，均以数十亿港元计。4月份，就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。

　　另外一些未在香港上市的地产公司，则通过股权基金的形式吸引外资，如金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元。

　　今年以来，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资，均以不同形式对我国房地产追加投资。

　　据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港元，远超过去3年的平均水平。数据显示，2007、2008和2009年，上市房企在二级市场再融资金额分别为439.03亿元、743.39亿元和615.2亿元。

　　高息负债下的对赌

　　房企海外融资代价十分高昂。从发债的利率看，今年房企发债利率区间已从8%-9%上升至13%-14%。

　　4月14日，恒大地产发行6亿美元优先票据，13%利率达当时最高；4月22日佳兆业创造了13.5%的息率纪录；5月5日，在香港上市的内地房企海外融资纪录再次被打破，花样年集团(1777.HK)宣布发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，2015年5月到期，票面利率高达14%。

　　业内人士指出，发行高息债券虽然筹得了资金，但高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润，加大了债务的成本和风险。

　　中国房地产指数研究院分析师杨奕认为，13%-14%的融资利率当时是偏高的，但在当前内地普遍收紧房企融资的情势下，现在的地产业融资成本已经达到这种水平。在房地产信托市场和民间借贷市场，地产融资利率已分别高达18%和25%左右。

　　然而，大部房企业似乎不认同高息举债的说法。

　　某房地产资深业内人士向记者表示，“海外融资成本实际并不高”，海外融资的是美元，目前我国人民币升值的预期很大，虽然有些海外融资的利率超过10%，甚至达到14%，但如果人民币每年能升值1%或百分之一点几，五年期债对冲掉人民币升值的部分后，成本和国内融资的成本基本持平。

　　该人士还透露，国内融资的钱不能用作买地，只能用作项目建设，但海外融资的用途不受限制，范围很广，尤其是已在境外上市的房企，资金通路较多，不会受到太大影响。

　　在一些观察人士看来，这是一场对赌。

　　“企业之所以愿意高息发债，是对人民币升值的良好预期，如果人民币不升值或者没有预期的那么快，融资成本就提高了。”北科大经济管理学院教授赵晓说，国内房地产市场发展格局在变化，暴利时代结束的可能性很大，房企的成本越大风险也就越大。

　　由于中国存在资金管制，在境外融到的钱如何进入国内存在很多障碍。“通道是存在的，但有一些障碍，障碍越多，融资的成本就越大。”

　　广发证券分析师沈爱卿指出，目前市场因调控成交量下滑很厉害，销售回款比较慢，房企经营状况日益下滑，对债务利息议价能力也不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本就成了压倒房企的一座大山。

　　华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎则表示，短期而言，内地的房地产市场仍充斥着不明朗因素，高息举债蕴藏着巨大的风险；且在优先票据的协议中，大多数条件对举债者来说都比较苛刻。因此，让利回款，才能熨平高息举债带来的高风险。