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我国房地产企业的财务风险管理

2011-10-14 07:56:05 来源:科技经济市场 浏览:798
  房地产业是上下产业链长,投资周期长,不确定性和风险程度高的行业。因此房地产企业要获得持续性核心竞争能力.实现长期的发展,必须提高财务管理水平并采取有力措施应对各种风险。现阶段我国房地产行业面临的风险主要有:通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、金融政策风险、税率风险、汇率变化风险等。有些学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合.静态动态相补充。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而给企业经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的,是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施,防止人为舞弊行为的发生,从而确保房地产企业经营的良性化运作,提高抵御风险的能力,实现企业财富的最大化。
  
  一 房地产业发展现状
  
  我国的房地产业起步于上世纪80年代中期,是一个成长性很高的行业。近几年来,北京,广州等一线城市近年房价飙升,搅动整个市场大局,客观上增加了普通购房者的负担,但是在国家经济持续快速稳定发展的形势下,房地产依然是购销两旺。由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差,其企业行为实规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上,有的高达90%,房地产企业承受着巨大的财务风险。
  
  二 房地产业在财务管理上的不足,加大了财务风险
  
  (一)在会计核算方面
  许多房地产公司核算标准和财务软件不统一,会计人员所提供的财务信息可比性差。有的仅停留在记账和编制财务报表的阶段,这样消弱了财务管理系统的统一和集中程度.而财务集中管理的弱化,会加大企业财务风险。比如,房地产公司各成员单位盲目追求各自利益最大化而造成集团资金调度困难,资产调拨困难等,从一定程度上影响公司规模经济效益的发挥,降低了集团公司抵御财务风险的能力。
  
  (二)融资渠道方面
  我国的房地产业融资渠道过窄,企业大多依靠银行贷款.从房地产贷款的余额来看,1998年房地产贷款只有3106.23亿元,2004年底达到26306.3亿元.6年间年均增长42.8%。其中.1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元,到2004年达到7810.9亿元,年均增长20%。毋庸置疑.房地产贷款的罕见、高速增长有力地支持了房地产市场的发展,但其资产负债率偏高已经成为众所公认的事实,这样容易使房地产企业的财务风险加大,甚至会使之陷入严重的财务困境。
  
  (三)财务运行机制方面
  有些房地产企业缺乏统一明确的财务业务授权机制,二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降,还有的企业在预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多房地产企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距离实现战略的需求尚有较大差距。
  
  三 采取有力措施提高房地产企业控制财务风险的能力
  
  (一)建立与完善内部控制体系和财务管理体系
  房地产行业是高投入周期长和高风险的行业控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体:内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的确效保证。在资产处置与调度、销售结算、提供担保等方面,建立严格的内部控制程序有利于房地产集团公司及有关部门之间按照人员不同的职责权限和程序操作,从一定程度上避免决策失误和舞弊事件的发生给企业造成的财务风险。财务风险的管理可以依托构建财务管理体系.达到降低的效果,具体包括:
  1 加强筹资风险管理
  虽然负债经营会给企业带来杠杆效益,但是随着负债比例的上升,企业的利息支出增加,财务风险必然加大,所以,应该将财务风险控制在一定范围内。由于财务风险与资本结构有很多人的相关性.所以企业可以通过优化资本结构,达到降低筹资风险的目的。同时,企业对资金的需求量较大,采取何种筹措资金的方式,对公司的经营发展起着至关重要的作用。例如,某房地产公司开发一个项目,需要资金1000万元,现在有两种方案可供选择,方案一:通过金融机构融资,如果该公司向银行贷款.按年利率8%计算.每年需支付利息80万元,该利息费用可以税前列支,因此采用银行贷款方式融资,对公司利润的影响额是180万元,即采用银行贷款融资可以为公司节税25.4万元(80×33%);方案二:通过发行债券融资.如果该公司经批准发行债券融资,债券年利率为10%,则通过债券融资对公司利润的影响额为100万元,即采用发行债券融资可以少缴纳税金33万元(100×33%)。所以如果从依靠税收来降低筹资风险的角度来考察,方案二优于方案一。
  2 控制投资风险
  由于房地产产业具有开发周期较长等一系列特点,这决定了其容易受企业内外环境的影响。企业可以通过对投资项目进行分析、评估比较、选定的投资方案等措施.针对可能面临的风险。进行投资风险的预防与控制。
  3 加强资金回收和集中管理
  房地产投资后期不仅要面对能否收回投资本金及其收益的风险还要面临国家宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动产生的变现风险。因此,房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施,缩短预售时间,减少款项回笼风险。
  
  (二)防范和控制外汇风险
  利率变动风险资金,直接关系到企业的开发活动能否顺利进行。房地产开发企业通过向银行贷款取得投资资金,利率的增长必然增加公司的资金成本,一定程度上抵减了从银行借入的资金量,在此过程中借入资本的收益率比预期的收益率要低从而加大了企业的财务风险。所以.如何通过财务管理来防范与控制汇率的异常波动对企业财务状况和经营成果的不利影响是一个十分重要的课题。外汇风险分三类:交易风险、折算风险、经营风险。企业必须采用科学的方法、按照一定的程序对外汇风险的进行管理。具体通过采用预测法和保值法等简单的方法来预测汇率变动趋势;编制现金流量预算.确定净受险额;根据预期的外汇风险损益程度确定是否采取行动选择正确的外?r风险防范措施。
  
  (四)完善资金管理系统
  完善房地产企业资金管理系统,应将资金管理纳入全面预算管理体系,首先通过与项目预算和贵任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度从而降低资金成本,提高资金使用效率;其次通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产业的资金使用进行及时反馈和修正。同时重视现金流量变化,因为现金净流量的多少是企业财务风险大小的晴雨表。现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况,所以,现金流量往往比利润更为重要。如果企业利润在上升,现金净流量却在减少.这说明企业当年实际收益在下降,需要引起高度重视。如果现金流量净额小于同期利润总额.那么就意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。
  总之,随着国家经济的飞速发展,人民生活水平逐步提高,房地产业在国民经济中所占的比重越来越大,房地产业的高速发展带动了国民经济的发展。所以,认真分析调查国家宏观经济形势及房地产市场把握房地产业的发展趋势,对房地产企业经营投资策划及规避财务风险等一系列的理论和方法体系进行研究,有利于房地产企业进行科学、正确的经营投资,保证其健康持久地发展。
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