沪土地市场1月揽金40.4亿 低价成交是主流

与去年年底土地市场“集中成交”、“地王频出”的情形形成鲜明对比的是，新年首月，申城土地市场表现冷清。今年1月，全市共成交经营性用地9块，其中多为商办地块，仅1宗纯宅地成交。与此同时，由于成交的土地大部分位于郊区，所以土地溢价率并不高。

新华房产记者统计发现，一月份全市共计成交土地16宗，剔除工业用地及动迁房外，实际成交土地9宗，总成交面积46.35万平方米，同比减少54%，环比减少125%；成交金额40.4亿，同比下滑84%，环比下滑85.5%。此外，一月份还有2幅经营性用地因无人竞拍而流拍。

土地市场开局下滑低价成交是主流

记者梳理发现，与去年12月上海土地市场的“成交热潮”相比，1月份土地成交情况多少有些黯然失色。截止到1月31日，上海市土地市场共成交9幅经营性用地，整体溢价率偏低。从地块分布来看，浦东成为成交主力，共计出让5幅地块，其余奉贤、徐汇、青浦以及闵行成交土地各1幅。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，年初土地供求下滑，主要是由于一方面去年第四季度土地供应已经历了一轮小高峰，考虑到整个去年销售额并不理想，房企资金链未得明显改善，所以政府推地略显乏力，成交情况也以底价居多。

从成交地块来看，绿地集团以3.296亿元摘下奉贤区海湾镇一幅地块，溢价7.1%；新华都旗下上海逸景置业有限公司联合兆赫投资竞得青浦区朱家角镇张家圩路南侧商住地块，楼板价8233元/平方米。前者为1月出让地块中仅有的一幅纯宅地，后者则是新华都首次进军上海住宅市场。

与此同时，上海海昌极地海洋世界有限公司底价摘下临港主城区的两幅餐饮旅馆业用地，总价7.281亿元；同时以底价成交的还有两幅世博地块，其中浦东新区上海世博会地区A03D-01地块被天安财产保险股份有限公司12.0065亿元摘下，浦东新区上海世博会地区A03C-02地块被中航国际租赁有限公司9.5456亿元拿下，成交楼板价均为27075元/平方米。

值得注意的是，原本拟在1月出让的浦东新区世博会地区B片区B06酒店地块因条件苛刻，最后因无人竞标而终止出让；另一幅闵行区颛桥镇闵行新城MHC10601单元01-04A-04商服地块也因无人竞买而遭遇流标。

首月推地乏力但不乏亮点

与冷淡的成交情况相对应，一月份上海土地市场推地情况也同样比较“沉寂”。截止到月末，上海市共计推出8幅经营性用地，推出土地面积39.8万平方米，起始总价89.97亿元。不过，尽管政府推地乏力，但也不乏亮点，其中1月30日推出的世博园绿谷地块，就成为业内热议的话题。

资料显示，世博绿谷地块全称为“浦东新区世博会地区A片区A03A-01、A03A-02、A03B-01、A03B-02、A10A-01、A10A-02、A10B-01、A10B-02地块”，由8幅地块组合而成，其总出让面积为8.07万平方米，起拍总价为59.14亿元，无论土地面积还是总价均为世博园区迄今为止出让的地块中最高。

受人关注的是，在绿谷地块的出让预合同中，强调了“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的原则，特别是地下空间的开发，在土地出让后，将通过土地出让合同将地下空间统一开发建设权的收回，委托世博发展集团统一实施开发。

德佑地产分析师赵葆根表示，本次世博绿谷地块的出让，采用的是采用“带地下基础和地上设计方案”方式，受让方在建设中自由发挥的空间十分有限，更多地将扮演出资者的角色，加上自持的要求，以及较高的起拍总价，预计参与竞拍的企业数量较为有限。

而从以往一些大面积商办类用地的成交情况来看，溢价率普遍在30%以下，甚至不乏底价成交，本次世博绿谷地块的出让条件显得更为苛刻，所以赵葆根认为该地块最终也较难出现高溢价的情况。

2月土地市场整体仍将低迷

此外，由于2月份将进入传统春节假期，受此影响，土地供求仍将继续保持低迷，业内人士预计或许直到第一季度后期土地成交才会逐步上扬。

新华房产统计发现，二月份上海土地市场将有8幅经营性用地迎来出让环节，土地出让面积26.12万平方米，起始总价28.65亿元人民币。

值得一提的是，去年底两度刷新“地王记录”的前滩地区，本月再有一副土地迎来，性质为商业、住宅用地，土地起始总价6.9554亿元，起始单价15591元/平方米，该地块将于2月28日成交，不过由于未来建设物业只租不售，预计底价成交的可能性极大。

龚敏表示，上海市2014年计划居住用地供应550-750公顷，实际供应600公顷左右；商服用地计划供应350-490公顷，实际供应250公顷。鉴于2014年表现，2015年居住用地供应压力不大，而商服用地尚有一定压力，除了市区或一些特殊地段商业用地或是商住类用地会受到关注外，一些偏远郊区纯商办地块恐怕仍将难产。