上海拟推行复合式土地出让 招标与挂牌相结合

上海经营性土地出让模式再次谋变。早报记者从知情人士处了解到，上海土地交易部门上周召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式：计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。

按设想，这一改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。

招标和挂牌相结合

早报记者拿到的会议资料，勾勒了复合式土地出让入市交易流程图：

土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。根据审核情况，若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，发布有竞价招标通知，投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1-2人，即发布挂牌通知，同时发布竞买人数。

评标分值一般由商务标分值和技术标分值两部分组成，原则上总分设置为100分。通常情况下，商务标由4部分组成，分别是经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度。

评标小组根据评标结果得出综合得分，主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生，但不得超过3人。

最多3家公司现场竞价

从该流程来看，现场竞价环节最多只有3家公司参与。土地交易中心人士解释说，现场竞价从人数上进行控制，竞价时间能大大缩短。这意味着，原本“15家企业参与，10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。

为了防止开发商报名却不参与竞买，前述会议资料还提到，“若某地块采用有竞价招标方式出让后，已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标，或投标不予接受，或投标文件为无效投标文件，或投标人私下接触相关人员等，则该投标人须承担相应违约责任；若该地块采用挂牌方式出让后，因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的，则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”

保密等级提升

此前保证金提交之后进入报名环节，参与竞拍的人数均会在官网上披露。在报名环节中，众多开发企业甚至能从某些渠道了解竞争对手情况，提前做准备。

若复合式土地出让最终成行，公告期结束，即缴纳保证金的截止日期后一天，便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上，人数将不对外公布。且现场竞价前选择招标的方式，由商务标及技术标对企业进行评判，但评标的专家于投标前一天抽选完成，预防企业提前与专家私下“交流”。

会议资料显示，“投标人私下接触相关人员的，则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，违约行为列入诚信档案并上网公示，同时已提交的保证金不予退还。”