青岛楼市一季度成交走低 开发商争促销撬刚需自救

4月4日，青岛楼市的“黄金三月”没有如期而至，第一季度成交量偏低已成事实。根据青岛网上房地产数据，第一季度青岛新房成交24193套，同比下降21.6%；新建住宅成交20296套，同比减少近三成。

受银根收紧、降价舆论的共同作用，带动需求观望。而高库存与现实需求之间的失衡，也让开发商倍感压力。青岛万科小镇企划经理宋龄旭告诉新华网记者，“从年初（到现在），房子的销量都不容乐观，很多开发商都选择了延期开盘。”

青实·樱花郡就选择4月份下旬开盘，负责开发的青岛房地产实业集团有限公司总经理黄世英认为，随着季节性刚性住房需求的增大，青岛整个房地产行情会慢慢地转入正轨。”

“新房市场的胶着，没能拉升二手房成交，”在太平洋房屋山东区域总经理林宪周看来，相当一部分的购买需求也在去年被最大程度去化，“一季度成交低迷也很正常。”不过，自3月下旬，二手房市场的已有复苏迹象，青岛链家市场研究部的殷天逸向新华网记者表示，短期内，买卖双方博弈态势还会延续一段时间。随着当前影响市场预期的各种舆论逐渐消退，在整体较为稳定的政策环境下，需求逐渐入市的趋势不会改变。

开发商撬刚需自救

新房开盘数量的减少间接反映市场行情现阶段的疲软。据不完全统计，截止3月23日，一季度青岛商品住宅共计新增228.18万平方米，1.87万套，面积环比减少71%，同比增加9%，供应量明显下降。但是，整个青岛新房的存量依然巨大，宋龄旭告诉记者，“市场供大于求，再加上年初受到杭州楼市降价促销等多种因素的影响，客户持观望情况明显”

“一季度促销比去年多很多，第二季度可能会更多。”林宪周告诉记者，在楼市库存量偏高的区域，开发商不得不以多种手段撬动刚需，促进销售，缓解资金压力。

位于黄岛区的水晶海岸和唐岛海岸，首付款低至一成和两成，其余的首付款由开发商垫付，待项目交房时再由购房者补交。而银盛泰在胶南的两个在售项目星河城和书香泮城，也都推出了现金、买赠等优惠。一位星河城的置业顾问向记者表示，“星河城已经开了两期了，卖的很好，今年主推三期，卖的也不错，现在130平的洋房附赠小花园。”记者在青岛网上房地产看到，截止4月3日，星河城2014年2月27日开盘的276套住宅，仅出售77套。

促销策略并未扭转首季新房销售滞后的局面。根据青岛网上房地产数据，青岛新房共成交24193套，新房总成交面积2489543平方米，与2013年“疯狂”的第一季度相比，今年前三个月新房成交量跌了21.6%。其中新建住宅总成交量为20296套，新建住宅成交面积1966268平方米，同比下降近三成。

三月未见“小阳春”，不少开发商已开始忙于4月的布局。据记者不完全统计，4月份青岛楼市将有26家楼盘开盘或加推。黄世英告诉记者，青实·樱花郡也将在4月份下旬开盘。与海信、银盛泰等本土企业，与越秀、中海等外来房企一样，他希望可以在“银四”有所表现。

“由于外来人口巨大、市内土地资源匮乏，青岛要在现有土地上扩大居住人确实不易，随着季节性刚性住房需求的增大，青岛整个房地产行情会慢慢的转入正轨。”黄世英告诉记者。

二手房趋于“正轨”

与新房市场疲软相比，二手房市场却更加趋于“正轨”。根据青岛网上房地产的数据，2014年一季度，青岛市二手住宅共成交5318套，较去年四季度下降35.65%，从季度成交来看，与去年同期相比下降七成左右。

“相比去年一季度月均3400套的销量，今年月均销售1800套左右，只是去年的一半多一点。”21世纪不动产青岛区域分部运营总监程东认为，今年难现去年的火爆。“不过，去年火爆与市场大环境有关，”殷天逸告诉记者，同比成交下降主要由于去年一季度新政影响，基数较高。

科威国际不动产青岛总部总经理孙杰告诉记者，一二月份成交量太低，但二手房一直处于逐渐走好的趋势。”据孙杰介绍，受到两会的影响，老百姓的观望情绪比较强，3月份第二、第三周的成交量不高。但整体而言，销量明显回升，呈良性增长趋势。

据青岛链家市场研究部统计，2014年3月青岛市二手房共成交2301套，较2月上升76.59%，较2013年同期下降76.20%。扣除春节影响后，3月的日均成交量较2月日均水平上涨19.6%。

“从3月下旬，一线门店的带看量、咨询量和网络点击量明显回升，二季度二手房市场会进入活跃期。”林宪周向记者表示。而惠百家不动产市场部经理唐瑞周也向记者表示，“4月以后，市场将逐渐回暖。按照惯例，五一前一般易形成婚房需求入市的小高峰。”

一手房间接拉升二手房

“一季度青岛供求基本没有变化，尤其是刚需依然大量存在。”孙杰在接受记者采访时表示。而他的话也印证了林宪周对于开发商“越卖越小”的预想，“为了撬动刚需，近年来面向市场的一手房以小户型为主。”林宪周表示。

第一季度，位于李沧的中海国际社区、万达广场、米罗湾以及位于城阳的水青花园和位于黄岛的海信阳光里等项目都于近期推出80平方米左右的中小户型房源。根据青岛市网上房地产显示，在第一季度成交的20296套新建住宅中，中小户型占据成交总量的八成多。60-90平方米成交9731套，占总成交量的近五成；90-120平方米成交6639套，占成交总量的33%。

而3月份，市南沿海一豪宅项目3月仅售出5套，目前剩余房源419套；处香港中路黄金地段的一高档酒店式公寓仅卖出2套，待售房源426套；位于浮山后的一精装大户型项目目前剩余房源253套，3月仅售出8套。

基于市南和市北现有可扩建土地匮乏等因素，黄世英在接受记者采访时表示：“青岛市房地产市场，特别是市南和市北地区房价不会有太大的浮动。”正如林宪周的判断：“市区新房将越改越少，一手盘越推越向郊区。”

记者从太平洋房屋一线门店得知，近来有大量的需求开始由李沧、市北向环境优越、社区成熟的市南转移，而市南的客户又表现出向崂山区购房的偏好。但是，市南、崂山鲜有新盘推出，华润悦府、青岛中心既是旧案重推，也为一般购买力所难以接受。据林宪周估计，目前，市北、李沧及崂山新盘的占比不大于三成。在他看来，一手盘的转向和用户需求的变化，会带动二手房市场成交的攀升，“今年全年成交应该会超越去年，达到4万套。”

而在孙杰看来，“4月份之后，一手房和二手房都会好起来的。”孙杰告诉记者，与很多一手房相比二手房总价低、社区成熟等优势明显，二手房市场渐好顺理成章。