楼市观察：房企或不能逃脱整合淘汰中小型产能的命运

在今年的两会上，中国的房地产业已经被定性为“产能过剩”产业。从最近几年各种“鬼城”的报道看来，房地产业的“产能过剩”更多集中在二三四线城市。

对于“过剩产能”，中国政府的应对方式一般是整合和淘汰中小型产能，或许，中国的房地产业业不能逃脱这个命运。

房地产业对中国地方政府的重要性不言而喻，不仅卖地收入是支持中国地方政府财政收入的关键支柱（这意味，地方债问题已经和土地价格紧紧地联系在一起），而且各地的房地产业已经和当地的固有利益体系深深地纠缠在一起（哪个地方的工商业大佬不投资当地的房地产业，哪个小地方的暴发户不拿地染指房地产开发带来的快钱）。然而，对这些抱着赚快钱投资房地产业的行为来说，建房不过是建造一种投资产品，而不是为了打造人文社区的事业。

从本质上说，房地产行业企业的核心竞争力应该体现在打造和谐人文社区的能力，通过高效地整合各种资源，良好的财务安排和风险管理，稳定地向市场供应高质量的楼盘。然而，泡沫扭曲了一切。这些现象都是中国房地产业被严重扭曲的症状，对房地产的投资已经变成了制造投资品，这是最严重的资本错配。让毫无经验和毫无热诚的投机者进入房地产行业，绝对是一个社会的悲剧。

建造一个茅厕和建造一个马桶所带来的GDP和效用是一样的，然而，茅厕和马桶所能给人带来的体验是不能同日而语的。这个比喻可能有点不当，但这里只是希望说明，房地产行业也已经是一门经营的艺术，是有技术含量的活儿。

据人民网报道：

2010年，住建部的一位负责人在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说：“我国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25-30年。”

这就是最近几年房价暴涨，涌入了很多“居心不良”的投机性房地产开发商所造成典型恶劣后果。这不仅是资源的浪费，还是市场经济的畸形表现。

这意味着，只有让真正有城市建设经验与热情的房地产开发商更好地整合投机者的资源，才能让中国的房地产资源达到最优的配置。而最近中国房地产市场的发展看起来已经走向了这个方向。

大型房地产开发商和房地产投机者融资成本和风险管控的差异，已经令后者处于非常不利的境地。比如说最近破产的兴润地产就是典型例子，兴润地产的投资集中在单一中小城市，为了放大收益的杠杆还非法吸收公众存款，买地时没有很好地控制风险。

大概通过资金成本的差异，以及调控措施的配合和市场化改革的推进，将能让有实力的开发商整合更多的资源，逐步引导商品房的开发回归居住和建立社区的本质，这理应才是房地产业长期健康发展的趋势。

同时，向各地方的房地产市场引入更多的竞争，将能有效打破地方固有利益集团通过土地的隐形利益输送，进而让市场在房地产行业中发挥更大的作用。