自贸区内土地二次开发仍在研究中

因为市场上关于自贸区内土地二次开发传言利好的刺激，自贸区概念股大涨。但实际上，二次开发的具体办法仍在研究中。

在4月22日举行的上海市政府新闻发布会上，上海自贸区管委会常务副主任戴海波回答《第一财经日报》提问时，表示，二次开发总的原则，是从产业的实际发展需要出发，采取一种更加灵活、便捷的管理方式，来支持产业的发展。

当被问及何时可能出台二次开发的具体办法时，戴海波只是笑称：“快了，快了。”

近日有报道称，上海自贸区土地流转相关条例有望近期公布。土地所有者在补缴差价后，可以将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。

具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。

此消息刺激自贸区概念股大涨。外高桥（600648.SH）22日报收31.67元，上涨8.42%。陆家嘴（600663.SH）报收19.20元，上涨7.14%。

戴海波对《第一财经日报》记者表示，这个说法并不是特别确切，因为土地流转一般是指农用地。而自贸区的土地，在出让环节、管理环节上，主要还是落实国家的相关政策，并没有什么新的政策。

不过，自贸区的土地确实面临着二次开发的问题。

由于外高桥保税区已经开发了24年之久，原本保税区的主要产业功能是保税仓储、加工贸易，还有一部分物流。但是变成自贸试验区以后，要扩大服务业的开放，这就使得原来以货物贸易为主的区域，也出现了服务贸易甚至金融服务的份额。这也直接导致自贸区内办公楼宇非常缺乏。

戴海波称，初步考虑，自贸试验区以国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造五个方面作为主导产业。

产业功能的调整必然会带来形态功能的调整，但是因为自贸区建立在原来的四个海关特殊监管区域的基础上，原来的规划土地大部分都有项目入驻，所以大量的工业用地要适应未来服务业的发展和服务功能的拓展，就使得自贸区内的土地必须进行二次开发。

戴海波称，目前正在对今后的二次开发进行研究，但是具体的办法还没出来。不过总的原则是从产业的实际发展需要出发，采取一种更加灵活、便捷的管理方式，来支持产业的发展。

去年10月，上海市规土局局长庄少勤到自贸试验区调研时称，自贸试验区在土地方面要建立土地动态流量的概念，积极探索土地混合使用和建筑复合利用的新模式，进一步节约集约利用土地；建立合理的利益分配机制，为自贸试验区新业态的落地提供空间保障。

戴海波也表示，并不是简单调整容积率或者补缴土地出让金那么简单，但总的方向是不能搞得很繁琐，要灵活、便捷，同时要能够增加服务业发展的空间。

外高桥集团副总经理刘宏此前在接受采访时说，自贸区内土地的容积率指标会变成一个浮动指标，按照功能定位和规划，有些地方高一些，有些地方低一些。

外高桥集团主要负责外高桥保税区10平方公里以及外高桥保税物流园区1.03平方公里的开发。在整个28.78平方公里自贸区中，外高桥集团负责开发的面积占整个自贸区的38.78%，经济总量约占自贸区的90%。

调整和改造之后，刘宏说，对服务业的面积会增加。“从自贸区角度来看，增加10%或者20%都有可能。”