上海楼市的春天已经来临

消除偏见、调整政策、放开市场，让房地产业更好地助推国民经济可持续增长。

——编者按：经济转型的憧憬与焦虑弥漫，新常态下的房地产走向何方？社会各界究竟该如何把握当前的不动产市场？被上海(楼盘)房地产界尊称为“三大智囊”之一的印堃华(另两位为张永岳、张泓铭)，特为《东地产财经周刊》撰写专栏，以耄耋年纪所亲历的数十载经验，以曾作为上海市首批特聘市政府决策咨询专家的政策洞悉，以产学研一体化结合的学界泰斗之观察，深刻解读行业过去、现在与未来。

本届政府上任以来，对待我国房地产业的总体思路开始出现了方向性的变化，一是承认房地产业的一整条产业链在推动国民经济持续增长中的重要地位和作用；二是尊重客观经济规律，减少和限制行政权力对经济的不必要干预，让市场在资源配置中发挥决定性作用；三是针对地区发展不平衡的实际状况，适当向地方政府放权，让其综合运用各种经济杠杆解决本地区的难题，而不再像以前那样乱打组合拳，全国一刀切；四是高度重视依法保护公民和各类经济组织的法定权益，尤其是严格禁止行政权力以任何名义对此类权益的非法侵占。如此等等的转变令人耳目一新，作为长期从事城市与房地产经济教学研究的老人对此感到由衷的高兴。改革开放后较早冲破计划经济的桎梏，实现以市场需求为导向，通过多元化投资、多渠道融资和多行业契约化高效率合作，为社会提供紧缺商品的不是工业、农业、建筑业，而是房地产业。尽管由于旧体制下形成的习惯性思维和高层干部大多学理工科出身，对市场经济和城市经济的客观规律知之甚少，从而使这一新兴的第三产业在发展过程难免多灾多难、几度徘徊。当年大批出现的烂尾楼，近几年商品住宅与商业用房比例失调，二三线城市商品房大量压库，一线城市商品房供给区域分布也明显失调，大多与此有关。好在十八大以后最高决策层都是懂经济、懂法律，熟悉国际和国内发展历史的内行，我们相信高层决策今后对房地产业和房地产市场不大会再现过去那种蛮不讲理的行政干预和反方向调节，客观经济规律和市场机制将会发挥更大的作用，而房地产业作为改革开放后较早形成新兴的第三产业，将会在一个相当长的历史时期里继续扮演其支柱产业的重要角色。

目前股市热得发烫，有人说无股不富，房市则刚开始回暖，有朋友和一些媒体问我对此有何看法。我作为八旬老人对中国的股市一向持保守的观点，坚决不炒股，因为中国的股市极不成熟，问题多多，至今没有解决。试问那么多上市公司资产评估和财务报告是否经过独立的、有专业职守的、真正负责任的权威中介机构的严格审核？上市公司造假和中介机构渎职又有多少人被依法追究刑事连带民事赔偿的责任？一级市场发行股票上市后圈到钱和赚到的钱是大头，定向配股和中签配股上市后赚的中头，散户最近炒股赚的是小头，但这些钱只是虚拟经济带来的，并不是上市公司用这些钱立马再投资而创造的利润分享的。股市机制不成熟，有可能使另一批股民被套牢，而蒙受更大的损失。所以我承认国外成熟的股市，老人也可买股票(注意不是短期炒作)，有稳定的收益和较少风险，而在中国老人不宜做散户炒股，至多可买些基金让有信誉的基金经理帮你理财，以免血本无归。

上海楼市开始回暖，有人问我还好不好炒房？房价会不会涨？我一向看好上海房地产，因为上海正在成为欣欣向荣的国际性的特大都市，由稀缺性决定的内、中环一手房价格一般都是只涨不跌，外环和郊环则涨跌都有。不动产最重要的是地段，当然楼宇质量和配套条件也很重要。现在公布的价格指数仅仅反映已成交的一手房平均价格水平的变化，并不反映地段、品类结构的变化。所谓一线城市房价下跌，更多是新房成交的地段偏远，楼宇档次下降。我认为有自住需求者，现在看到合适的房子完全可以出手。至于炒房，我自己从来不炒，也不主张别人炒，何况我国现在根本不存在短期炒楼花的可能。上一届政府反对房市投资、投机，从而出台限制政策是一大失误。不让人家在一线城市买房使资金大量流向国外和中小城市，这是个教训。上海外环郊环的房子好不好买？我认为倘若几年后子女长大有需要，现在有一点钱可以投资，几年后随着交通、商业及文化教育、医疗等配套条件逐步跟上，外环、郊环的房价也会水涨船高。若有条件借助公积金和商业贷款，也比你存银行合算，炒股票保险.

同时，我建议有较多余钱的朋友不一定买新房，不妨多看看内、中环品质较好的二手房。现在这些地段的一、二手房差价很大，二手房的售价跟相似地段拍卖成交地块的楼板价很接近，甚至倒挂，买下来重新装修一下可能比买一手房更实惠。

目前，住建部和上海等一线城市仍在严格执行限购政策，我认为这从法律上是站不住脚的，不能“坚决执行”而必须尽早取消。哪有国际大都市不准自己的国民(即使外地人)来买房的？

上海土地资源紧缺是事实，但应当一方面向中央建议尽快推动大上海都市圈的建设，拆除行政壁垒，使江浙临近的部份地县划归上海，像北京(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)那样达到上万平方公里的规模，增加上海的建设用地来源；另一方面可内部挖潜，像过去搞退二进三那样，将部份工业用地、商业用地调整为居住用地，以解燃眉之急。

最后，我建议上海要大力发展住房租赁市场，但不要大搞政府投资的公租房，要吸引多渠道投资，鼓励社会资本和基金进入，由非公经济组织担纲操作并承担经营责任，按照与有关方面商定的条件有偿取得平价土地，建造面向市场经济实惠的出租房，租金应低于市场水平，但允许有适当利润。对于散户二手住房出租应缴的税金数额不大，事实上也很难收到，即使租客索要税务发票报销而不得不缴税，也会向租金转嫁。为鼓励居民余房出租，建议予以撤消。

上海楼市的春天已经来临，稀缺性决定了房价、地价水平不可能不涨，我们和政府一样不希望快涨、大涨，这对市场健康发展未必有利。但究竟会怎样，最后还得由市场说了算。

上海楼市的春天已经来临

消除偏见、调整政策、放开市场，让房地产业更好地助推国民经济可持续增长。

——编者按：经济转型的憧憬与焦虑弥漫，新常态下的房地产走向何方？社会各界究竟该如何把握当前的不动产市场？被上海(楼盘)房地产界尊称为“三大智囊”之一的印堃华(另两位为张永岳、张泓铭)，特为《东地产财经周刊》撰写专栏，以耄耋年纪所亲历的数十载经验，以曾作为上海市首批特聘市政府决策咨询专家的政策洞悉，以产学研一体化结合的学界泰斗之观察，深刻解读行业过去、现在与未来。

本届政府上任以来，对待我国房地产业的总体思路开始出现了方向性的变化，一是承认房地产业的一整条产业链在推动国民经济持续增长中的重要地位和作用；二是尊重客观经济规律，减少和限制行政权力对经济的不必要干预，让市场在资源配置中发挥决定性作用；三是针对地区发展不平衡的实际状况，适当向地方政府放权，让其综合运用各种经济杠杆解决本地区的难题，而不再像以前那样乱打组合拳，全国一刀切；四是高度重视依法保护公民和各类经济组织的法定权益，尤其是严格禁止行政权力以任何名义对此类权益的非法侵占。如此等等的转变令人耳目一新，作为长期从事城市与房地产经济教学研究的老人对此感到由衷的高兴。改革开放后较早冲破计划经济的桎梏，实现以市场需求为导向，通过多元化投资、多渠道融资和多行业契约化高效率合作，为社会提供紧缺商品的不是工业、农业、建筑业，而是房地产业。尽管由于旧体制下形成的习惯性思维和高层干部大多学理工科出身，对市场经济和城市经济的客观规律知之甚少，从而使这一新兴的第三产业在发展过程难免多灾多难、几度徘徊。当年大批出现的烂尾楼，近几年商品住宅与商业用房比例失调，二三线城市商品房大量压库，一线城市商品房供给区域分布也明显失调，大多与此有关。好在十八大以后最高决策层都是懂经济、懂法律，熟悉国际和国内发展历史的内行，我们相信高层决策今后对房地产业和房地产市场不大会再现过去那种蛮不讲理的行政干预和反方向调节，客观经济规律和市场机制将会发挥更大的作用，而房地产业作为改革开放后较早形成新兴的第三产业，将会在一个相当长的历史时期里继续扮演其支柱产业的重要角色。

目前股市热得发烫，有人说无股不富，房市则刚开始回暖，有朋友和一些媒体问我对此有何看法。我作为八旬老人对中国的股市一向持保守的观点，坚决不炒股，因为中国的股市极不成熟，问题多多，至今没有解决。试问那么多上市公司资产评估和财务报告是否经过独立的、有专业职守的、真正负责任的权威中介机构的严格审核？上市公司造假和中介机构渎职又有多少人被依法追究刑事连带民事赔偿的责任？一级市场发行股票上市后圈到钱和赚到的钱是大头，定向配股和中签配股上市后赚的中头，散户最近炒股赚的是小头，但这些钱只是虚拟经济带来的，并不是上市公司用这些钱立马再投资而创造的利润分享的。股市机制不成熟，有可能使另一批股民被套牢，而蒙受更大的损失。所以我承认国外成熟的股市，老人也可买股票(注意不是短期炒作)，有稳定的收益和较少风险，而在中国老人不宜做散户炒股，至多可买些基金让有信誉的基金经理帮你理财，以免血本无归。

上海楼市开始回暖，有人问我还好不好炒房？房价会不会涨？我一向看好上海房地产，因为上海正在成为欣欣向荣的国际性的特大都市，由稀缺性决定的内、中环一手房价格一般都是只涨不跌，外环和郊环则涨跌都有。不动产最重要的是地段，当然楼宇质量和配套条件也很重要。现在公布的价格指数仅仅反映已成交的一手房平均价格水平的变化，并不反映地段、品类结构的变化。所谓一线城市房价下跌，更多是新房成交的地段偏远，楼宇档次下降。我认为有自住需求者，现在看到合适的房子完全可以出手。至于炒房，我自己从来不炒，也不主张别人炒，何况我国现在根本不存在短期炒楼花的可能。上一届政府反对房市投资、投机，从而出台限制政策是一大失误。不让人家在一线城市买房使资金大量流向国外和中小城市，这是个教训。上海外环郊环的房子好不好买？我认为倘若几年后子女长大有需要，现在有一点钱可以投资，几年后随着交通、商业及文化教育、医疗等配套条件逐步跟上，外环、郊环的房价也会水涨船高。若有条件借助公积金和商业贷款，也比你存银行合算，炒股票保险.

同时，我建议有较多余钱的朋友不一定买新房，不妨多看看内、中环品质较好的二手房。现在这些地段的一、二手房差价很大，二手房的售价跟相似地段拍卖成交地块的楼板价很接近，甚至倒挂，买下来重新装修一下可能比买一手房更实惠。

目前，住建部和上海等一线城市仍在严格执行限购政策，我认为这从法律上是站不住脚的，不能“坚决执行”而必须尽早取消。哪有国际大都市不准自己的国民(即使外地人)来买房的？

上海土地资源紧缺是事实，但应当一方面向中央建议尽快推动大上海都市圈的建设，拆除行政壁垒，使江浙临近的部份地县划归上海，像北京(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)那样达到上万平方公里的规模，增加上海的建设用地来源；另一方面可内部挖潜，像过去搞退二进三那样，将部份工业用地、商业用地调整为居住用地，以解燃眉之急。

最后，我建议上海要大力发展住房租赁市场，但不要大搞政府投资的公租房，要吸引多渠道投资，鼓励社会资本和基金进入，由非公经济组织担纲操作并承担经营责任，按照与有关方面商定的条件有偿取得平价土地，建造面向市场经济实惠的出租房，租金应低于市场水平，但允许有适当利润。对于散户二手住房出租应缴的税金数额不大，事实上也很难收到，即使租客索要税务发票报销而不得不缴税，也会向租金转嫁。为鼓励居民余房出租，建议予以撤消。

上海楼市的春天已经来临，稀缺性决定了房价、地价水平不可能不涨，我们和政府一样不希望快涨、大涨，这对市场健康发展未必有利。但究竟会怎样，最后还得由市场说了算。