澳大利亚成为中国房地产投资的蓝海

随着澳元的贬值、重大投资者签证的重启,中国投资者有望在澳洲掀起新一轮投资热潮。

5月15日,澳大利亚联邦政府公布了重大投资者签证(SIV)和高端投资者签证(PIV)的最新政策,并确定SIV新政将于7月1日开始正式实施。

专家指出,在中国经济的带动下,澳大利亚二三十年来均保持了发达经济体的持续快速增长态势,强劲增长的经济给澳洲房地产市场带来了一片利好,也吸引了越来越多的中国投资者不远万里来到这片美丽的土地上“跑马圈地”。

百亿投资

澳大利亚位于南太平洋和印度洋之间,与南极洲隔海相望。欧洲人在17世纪初叶发现这块大陆时,误以为这是一块直通南极的陆地,故取名“澳大利亚”(南方大陆),Australia即由拉丁文terraaustralis(南方的土地)变化而来。其国土面积769万平方公里,人口2400万,因盛产绵羊和矿石,而被誉为“骑在羊背上”和“坐在矿石上”的国家。

澳大利亚幅员辽阔,自然资源丰富,社会稳定,经济发展势头强劲,特别是生态环境和空气质量非常好。当《中国联合商报》记者“五一”前夕走进澳洲时,第一感觉就是绿色葱茏,空气清新,心旷神怡。澳洲的空气透明度特别高,蓝天、白云、苍穹,极目远眺,无遮无挡。澳洲空气质量好的另一特征就是无尘。走在大街小巷和公园里,从早到晚,皮鞋一尘不染。当地人骄傲地对记者说,他们的皮鞋可一个月不擦,衬衣领子更不会一天就发黑。

澳大利亚三大城市悉尼、墨尔本、布里斯班常年位列全球最宜居城市前列,吸引了大批海外人士来此居住、投资、旅游和留学。而澳大利亚房地产市场更是一片繁荣景象,每年7%-10%的房价增长幅度和每7-10年翻一倍的稳健投资回报吸引了越来越多的海外人士进入澳大利亚房地产市场。

尤其值得关注的是,澳大利亚政府最近三年推出的重大投资者签证(SIV)刺激了高端住宅市场的成交。投资者可以通过投资500万澳元获得澳洲的永久居民权。根据澳洲移民部提供的信息,从2012年11月推行以来,一共有802人获得了SIV签证,其中近90%的申请者来自中国大陆。他们在不到3年的时间里向澳洲投资了192亿元人民币。

澳大利亚投资审核委员会最新发布的报告显示,2014年度中国对澳洲总投资规模为277亿澳元,为澳大利亚第一大投资来源国,遥遥领先于美国(175亿澳元)。而在房产市场领域,中国房产投资者以124亿澳元的投资规模占据了澳大利亚房产海外投资的一半以上,达到了中国在澳洲投资总额的84%。

海外房产权威机构澳信资深投资专家认为,中澳之间的经济联系是其他任何一个国家都比拟不了的,中国经济与澳大利亚经济几乎呈平行增长。可以说,在中国经济引擎的带动下,澳大利亚二三十年来均保持了发达经济体的持续快速增长态势,强劲增长的经济给澳洲房地产市场带来了一片利好。

而中国投资者在澳洲房地产市场一掷千金的举动也成为媒体关注的焦点,市场上不断爆出中国富豪又买下千万级豪宅的消息。据墨尔本创业地产集团负责人唐潇透露,去年10月,一位来自中国浙江的买家看中了一间位于墨尔本富人区Toorak的房子,本来房主已经愿意以500万澳元成交,地产中介也同意取消下周的公开拍卖。但这位浙江豪客却说,他就是想试试和其他人争的感觉,多花钱也没有关系。最后他以600万澳元的价钱买下了这栋豪宅。唐潇的评价是“有钱真是任性”。

尽管如此,唐潇表示,来自中国江浙地区的投资者普遍认为澳洲的豪宅比中国便宜,在澳洲500万到1000万澳元的别墅在中国需要5000万到1亿元人民币。

事实上,中国人在澳洲高端房地产市场的投资只是冰山一角。根据瑞银的预测,在未来的6年,中国投资者在澳洲房地产市场的投资将要翻倍达到440亿澳元,更加有利的汇率可能会促进投资进一步增长。

“自2011年4月的高点以来,澳币已经对人民币贬值了33%,自2014年年中以来已经贬值了19%,这在很大程度上增强了中国投资者的购买力。”全球领先的房地产顾问公司莱坊研究和咨询部门主任惠特如是表示。

持续升值

澳大利亚是典型的移民国家,被社会学家喻为“民族的拼盘”。自18世纪英国移民踏上这片美丽的土地之日起,已先后有来自世界120个国家、140个民族的移民到澳大利亚谋生和发展。

根据澳洲移民局最新的年度报告,在2013到2014年间,中国是澳大利亚第二大移民来源国,超过了澳洲原来的宗主国英国,达到2.6万人,占移民总数的14%。

来自中国的商界精英岳增亮先生就是其中的一员。当《中国联合商报》记者由北京（楼盘）飞赴澳大利亚时,恰与岳增亮毗邻而坐。岳增亮告诉记者,他是由中国大连（楼盘）通过技术移民来到澳大利亚的,先是在悉尼工作,后又来到黄金海岸发展。这里有明媚的阳光、连绵的白色沙滩、湛蓝透明的海水、浪漫迷人的棕榈林,非常适合人居,他和太太及两个孩子居住在黄金海岸,生活舒适而安逸。同时,他在大连也有企业,主要从事环保科技方面的业务,经常乘机往返于中国和澳大利亚之间。对于岳增亮而言,既拥有澳洲高品质的生活,也拥有中国蓬勃发展的事业,可谓“一举两得”。

特别让岳增亮先生开心的是,2008年他在黄金海岸花38万澳元购买了第一幢小别墅,2010年以46万澳元卖掉后,又花36万澳元购买了第二幢小别墅,现在这桩小别墅已升值到50多万澳元,并且每年还有四五万澳元的租金收入,2013年他又花120万澳元购买了第三幢小别墅自住,估计今年的市场价格可以达到150万澳元。岳增亮表示,随着黄金海岸旅游的不断升温和中国投资者的不断增多,特别是去年布里斯班成功举办G20(二十国集团)领导人峰会后,逐渐成为全球最受瞩目的城市之一,也带动了黄金海岸的房价上涨,预计今年底到明年初增幅可达20%-30%。而悉尼和墨尔本的房价去年就已达到了这个增幅,预计未来增幅有望超过30%。这将给中国投资者带来非常可观的经济收益和长远的升值空间,也将吸引越来越多的中国投资者来澳投资。

据悉尼科技大学澳中关系研究院公布的最新调查显示,目前澳中两国间的往来日益紧密,两国互视对方为重要的贸易合作伙伴。该调查针对1010名中国商界高层人士进行了调查,他们至少拥有本科学历,担任企业高层超过5年,资产至少在10万澳元以上。而在对这些人士调查后发现,有高达93%的中国商业领袖对澳洲印象良好,其中56%表示对澳洲印象非常好。相比之下,对美国感到“良好”与“非常良好”的中国商业领袖的比例仅为81%与35%。而具体到各国的投资吸引力,有74%的中国企业家认为澳洲极具吸引力,就“最佳投资目的地”的投票来说,澳洲位列第一。

特别值得一提的是,在暂停了近一个月后,5月15日,澳大利亚政府公布了重大投资者签证(SIV)和高端投资者签证(PIV)的最新政策,并确定SIV新政将于7月1日开始正式实施。

澳大利亚贸易投资部长罗伯表示,“澳大利亚永居身份具有很大吸引力,政府认为改革后的签证计划可给国家经济带来富有活力的投资,促进创新并带来改变。”

澳大利亚移民部助理部长凯什女士对于SIV签证在吸引更多高净值国际投资者上的作用表示期待,“联邦政府急切希望吸引有商业和企业经营技能的国际投资人来澳,为这里带来必需的资本促进创新领域商业投资”。

澳联邦SIV新政的实施、澳元的贬值以及中国房地产市场的疲软等利好因素,将刺激中国投资者到澳洲“跑马圈地”。毕马威亚洲商业事务总裁弗格森表示,“对于中国投资将源源不断进入澳大利亚保持积极的观点。”

以房养学

事实上,在澳洲浩浩荡荡的中国买房大军中,不仅有投资者、新移民,还有留学生。

上海女孩石芸就是澳洲数以万计的中国留学生中的一员。2013年昆士兰科技大学毕业后,石芸成功拿到了PR,获得澳大利亚永久居民权。此后,在父母的资助下,石芸在澳新银行首付贷款购买了布里斯班一幢二手小别墅,然后重新装修后,一部分用于自己居住,一部分出租给中国留学生。石芸告诉《中国联合商报》记者,自2014年G20之后,布里斯班是全世界房产投资者关注的焦点,被人们称为“10年前的悉尼”,不仅房价相对实惠、增长潜力好,而且租金回报率也高。这幢房子除自己居住外,还住着四名中国留学生,其中两名女生住楼上,两名男生住楼下,每名留学生每月的房租是500-600澳元,这样每个月就有2000多澳元的租金收入,然后用于偿还银行的购房贷款。

据不完全统计,每年有近9万名中国留学生在澳洲的各所大学学习,有很多留学生计划完成学业后留在澳洲发展,不少学生家长为此紧锣密鼓地在澳洲为孩子购置房产。

上述澳信资深投资专家表示,“从我们近几年的研究看,相比当初单纯的移民刚性居住需求,中国财富人士海外购房的目的正向着理性房地产投资的方向发展。他们不仅关注房子的首付、产权、贷款等,同时也关心房子的出租回报、空置率、持有成本等,投资理念更加成熟。"以房养学"、多元化投资、长线投资等投资理念的市场接受度更高。”

该专家以“以房养学”为例说,2010年前部分中国留学生家长对这一理念还是比较陌生的,但现在已有很多有投资眼光的留学生家长在学校周边购置房产,在自住的同时将多余房间出租,用租金和未来的升值来减轻留学的经济压力,这样通过“以房养学”可以满足教育和投资的双重需求。

而随着汇率的持续走低和澳洲留学政策的不断开放,越来越多的中国学生选择到澳洲留学深造。在昆士兰大学读研的中国留学生凯瑞给《中国联合商报》记者算了一笔账,去年7月他刚入学时,人民币对澳元汇率是5.8:1,今年6月则降到了4.8:1。以一门学科4000澳元计算,每门学科可节省4000元人民币,一年8门学科就可节省3.2万元人民币。而以每月1200澳元的房租费和生活费计算,每月可节省1200元人民币,一年就可节省1.44万元人民币。这样一来,每年可节省学费、房费和生活费4.64万元人民币,大大降低了留学成本。

与此同时,澳洲留学收入也进入了黄金期。据澳洲统计局数据显示,截至2015年3月的12个月内,海外留学生共带来175亿澳元的经济效益,同期增长了14%,打破了2009年教育出口产业的创收纪录(161亿澳元),而其中中国留学生的贡献不容小觑。中国留学生仍然是澳大利亚教育业的最大“金主”。

“澳洲教学资质、教学机构声誉、制度质量、教育系统以及研究水准均享有极高的国际声誉,获得海内外学子的高度评价毋庸置疑”。上述澳信资深投资专家表示,在2015年QS世界大学排名中,有一半以上澳洲大学进入世界500强,其中澳洲八大院校全部进入世界前100名。

他同时透露,澳洲房产拥有永久产权,年均稳健升值7%-10%,特别是悉尼、墨尔本近两年升值更是高达20%-30%。此外,购房首付仅一成,贷款比例高达70%-80%,加上近期创纪录的低汇率,更是极大降低了中国投资者置业、留学生留学的成本,未来将有更多的中国投资者和留学生加入到澳洲浩浩荡荡的买房大军中。